A realização de negócios imobiliários por pessoas jurídicas demanda rigor na verificação de titularidade e gravames para garantir a estabilidade do patrimônio adquirido. As informações registradas ou averbadas na matrícula do imóvel representam o elemento central para a segurança jurídica da operação e para a tutela do adquirente de boa-fé.

Essa dinâmica fundamenta-se no princípio da concentração dos atos na matrícula, que estabelece que os atos jurídicos relevantes, constrições e pendências processuais que recaiam sobre o bem devem estar formalmente inseridos na matrícula. A publicidade registral confere eficácia perante terceiros (erga omnes). Dessa forma, a constrição que não conste averbada na matrícula não produz presunção de conhecimento contra a empresa adquirente.

Esse entendimento é consolidado pela Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que define expressamente: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.” Nos termos dos precedentes do tribunal, a mera existência de execução ou a citação válida do vendedor não bastam para configurar automaticamente o conluio fraudulento. Caso a penhora não tenha sido inscrita no cartório imobiliário competente, a boa-fé da adquirente presume-se, cabendo ao credor o ônus de provar que a empresa compradora tinha ciência da constrição ou agiu de má-fé.

Em razão dessas diretrizes, a realização de uma análise registral prévia e minuciosa antes da celebração da compra é indispensável para a governança das empresas. O exame da certidão da matrícula permite constatar a inexistência de penhoras, arrestos ou gravames vigentes, consolidando formalmente a posição de boa-fé da pessoa jurídica na transação e assegurando os meios cabíveis para a defesa da posse e do domínio.

Por outro lado, a proteção conferida à empresa compradora não é absoluta e possui limites bem delineados. Essa blindagem cessa quando restar comprovada a má-fé da adquirente na transação ou nas hipóteses em que a ineficácia do negócio decorra de situações expressamente previstas em lei. Por essa razão, a análise técnica das certidões e dos atos constantes na matrícula permanece como o procedimento formal essencial para afastar riscos e resguardar a validade da operação.

03/11/2026

Obras e investimentos feitos em imóveis alugados podem gerar controvérsias no encerramento da locação, especialmente quando o contrato não define com clareza quem arcará com os custos e se haverá direito à indenização. Em decisão recente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, conforme o contexto da contratação, uma cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias também pode abranger acessões, isto é, novas construções incorporadas ao imóvel.

O entendimento foi adotado no REsp 1.899.963/SP, julgado por maioria. O caso envolvia a locação comercial de um terreno vazio para a exploração de atividade desportiva. Para viabilizar o negócio, o locatário realizou a terraplanagem do terreno e construiu quadra poliesportiva, vestiários, loja, depósito, sala de controle e sanitários. O contrato previa, porém, que ele não teria direito à indenização nem à retenção do imóvel por quaisquer benfeitorias, inclusive as necessárias, que ficariam incorporadas ao bem.

Ao término da relação contratual, o locatário buscou indenização pelas obras, sustentando que se tratava de acessões, e não de simples benfeitorias. A distinção jurídica é relevante: enquanto as benfeitorias conservam, melhoram o uso ou tornam mais agradável um bem já existente, as acessões representam a criação de algo novo que se incorpora ao imóvel, como uma edificação.

Por três votos a dois, a Quarta Turma negou o pedido. Para a maioria, o contrato deveria ser interpretado à luz da boa-fé, dos usos do mercado imobiliário e das circunstâncias concretas da locação. Como as partes sabiam, desde o início, que o terreno estava vazio e que seria necessário construir para desenvolver a atividade empresarial, o termo “benfeitorias” foi compreendido em sentido amplo, alcançando também as novas edificações.

A decisão também valorizou a autonomia privada e a intervenção mínima na revisão dos contratos. Segundo o entendimento vencedor, afastar a cláusula apenas com base na distinção técnica entre benfeitorias e acessões alteraria a estrutura econômica livremente pactuada pelas partes.

A Lei do Inquilinato permite que o contrato estabeleça regra diferente da prevista em lei. Na ausência de disposição expressa, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário são indenizáveis, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis também podem ser indenizadas quando autorizadas. Nessas hipóteses, em regra, pode haver direito de retenção. O STJ já consolidou, na Súmula 335, a validade da cláusula que afasta tanto a indenização quanto o direito de retenção.

O novo julgamento não significa, contudo, que toda cláusula de renúncia alcançará automaticamente qualquer construção. A decisão foi baseada nas particularidades do caso e no conteúdo do contrato. Por isso, a redação do instrumento, a finalidade da locação, o conhecimento prévio das obras e a distribuição dos riscos são elementos fundamentais para definir os direitos e as obrigações das partes.

Antes de iniciar uma reforma, ampliação ou nova edificação em um imóvel alugado, é recomendável verificar se o contrato prevê autorização prévia, responsabilidade por licenças e despesas, incorporação das obras ao imóvel, critérios de indenização, amortização do investimento, retirada de estruturas e restauração do bem, além de eventual direito de retenção. Em projetos relevantes, essas condições devem ser negociadas por escrito, inclusive por meio de aditivo contratual.

Para o locador, o detalhamento reduz o risco de disputas e de despesas inesperadas. Para o locatário, permite avaliar se o prazo da locação, o valor do aluguel e as demais contrapartidas justificam um investimento que poderá permanecer no imóvel sem ressarcimento. A análise jurídica do contrato antes do início das obras é, portanto, uma medida essencial para dar segurança ao negócio.

24/09/2026

O uso de imóveis residenciais para estadias de curta duração, por meio de plataformas digitais como o Airbnb, voltou ao centro das discussões condominiais após decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O STJ definiu que a oferta de unidade em condomínio residencial para estadias curtas e sucessivas depende de autorização do condomínio, quando essa forma de uso representar alteração da destinação residencial do empreendimento. Para isso, é necessária aprovação em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos.

A decisão trata de uma questão cada vez mais frequente em condomínios: até que ponto o proprietário pode explorar economicamente sua unidade sem afetar a finalidade do edifício, a segurança, o sossego e a rotina dos demais moradores?

Segundo o entendimento firmado, as estadias intermediadas por plataformas digitais não se enquadram automaticamente como locação residencial nem como hotelaria. A análise deve considerar a forma de utilização do imóvel, especialmente quando há alta rotatividade de pessoas, curta permanência dos usuários e exploração econômica recorrente.

O ponto central está na destinação do condomínio. Se a convenção prevê uso residencial, as unidades devem respeitar essa finalidade. A mudança dessa destinação, conforme o Código Civil, exige deliberação qualificada dos condôminos.

Na prática, condomínios que enfrentam esse tipo de situação devem revisar sua convenção, avaliar as regras internas e deliberar de forma clara em assembleia. Já proprietários que pretendem disponibilizar seus imóveis em plataformas de curta duração precisam verificar previamente se essa utilização é compatível com as normas condominiais

03/07/2026