A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.106.548/SP, fixou um entendimento importante para o mercado imobiliário ao reconhecer como abusiva a retenção superior a 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de distrato por sua iniciativa.

Ao analisar a controvérsia, a Corte examinou as condições impostas com fundamento na Lei 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, e concluiu que a aplicação automática de percentuais mais elevados pode configurar desequilíbrio contratual quando não houver demonstração concreta de prejuízo superior suportado pelo vendedor.

O entendimento reafirma que, embora a legislação estabeleça parâmetros para a resolução contratual, sua aplicação deve observar os princípios da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e do equilíbrio nas relações contratuais.

A decisão consolida a orientação de que a retenção de até 25% dos valores pagos tem sido considerada adequada pela jurisprudência em hipóteses semelhantes, especialmente quando inexistente prova de dano maior.

Para incorporadoras, loteadoras e investidores, o precedente reforça a importância da revisão técnica das cláusulas de distrato e da avaliação estratégica dos riscos envolvidos na rescisão contratual.

16/03/2026

O reajuste anual do aluguel é uma prática comum nos contratos de locação e costuma gerar dúvidas tanto para locadores quanto para locatários, especialmente no encerramento do ano. Dezembro é um período estratégico para revisar contratos vigentes, verificar a correção dos índices aplicados e avaliar se as cláusulas contratuais continuam adequadas à realidade econômica e jurídica das partes, com reflexos diretos para o início de 2026.

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, autoriza o reajuste do valor do aluguel desde que exista previsão expressa no contrato. Esse reajuste, em regra, ocorre anualmente e tem como finalidade preservar o valor real da locação frente à inflação. Para isso, as partes costumam adotar índices como o IGP-M, o IPCA ou outros indicadores econômicos previamente definidos, sendo indispensável o respeito ao intervalo mínimo de 12 meses entre os reajustes.

Nos últimos anos, a oscilação dos índices de correção, especialmente do IGP-M, reforçou a necessidade de atenção redobrada. Embora o índice pactuado deva ser respeitado, a jurisprudência tem admitido a revisão judicial do valor do aluguel quando a aplicação automática do reajuste gera desequilíbrio relevante ou onerosidade excessiva para uma das partes, com fundamento nos artigos 317 e 478 do Código Civil. Essa possibilidade, no entanto, depende sempre da análise concreta do contrato e do contexto econômico, não sendo automática.

É importante ressaltar que a jurisprudência, embora admita a revisão, exige a comprovação efetiva do desequilíbrio contratual e da onerosidade excessiva. O locatário que busca a revisão judicial deve demonstrar que o reajuste tornou a prestação desproporcional, afetando a base econômica do negócio. A simples variação do índice, por si só, pode não ser considerada suficiente pelos tribunais se não houver prova do impacto concreto no contrato.

Além do índice de reajuste, dezembro é o momento adequado para revisar outros pontos sensíveis do contrato de locação. É recomendável conferir a data correta de aplicação do reajuste, a forma de comunicação entre as partes, a existência de cláusulas de renúncia à revisão judicial, as regras de prorrogação automática e as penalidades previstas em caso de inadimplemento. Em contratos comerciais, também merece atenção a compatibilidade do valor do aluguel com a realidade do mercado e com a atividade econômica efetivamente exercida no imóvel.

Outro fator que passa a integrar o planejamento para 2026 é o contexto de transição decorrente da reforma do sistema tributário brasileiro. Embora a CBS e o IBS ainda não sejam objeto de cobrança efetiva nesse ano, 2026 marca o início da fase de adaptação ao novo modelo, com a implementação de obrigações acessórias, ajustes operacionais e exigências de adequação cadastral e documental. Esse ambiente de transição tende a influenciar o planejamento financeiro e estratégico de empresas locatárias, especialmente em contratos de locação comercial.

Ainda que o reajuste do aluguel continue condicionado ao índice contratual, esse cenário pode impactar negociações, pedidos de revisão, prorrogações contratuais e a redefinição de condições econômicas, à medida que locadores e locatários passam a considerar riscos e custos futuros. Para locadores, sobretudo aqueles que exploram a locação como atividade econômica, o período de adaptação reforça a importância de avaliar a estrutura contratual vigente, o equilíbrio da relação locatícia e a previsibilidade do contrato no médio e longo prazo.

A revisão cuidadosa do contrato de locação em dezembro permite que as partes iniciem 2026 com maior previsibilidade, segurança jurídica e equilíbrio econômico. Trata-se de uma medida preventiva que contribui para relações locatícias mais estáveis, reduz o risco de conflitos e assegura que o reajuste anual seja aplicado de forma compatível com a legislação, a jurisprudência e o contexto econômico atual.

18/12/2025

A compra de imóveis em leilão é uma oportunidade de investimento que pode oferecer valores bastante atrativos, mas também exige atenção redobrada a detalhes jurídicos. A análise prévia e minuciosa do bem, da documentação e do procedimento de leilão é o que diferencia um bom negócio de um passivo jurídico e financeiro.

Antes de qualquer lance, é essencial compreender se o leilão é judicial ou extrajudicial, pois isso define o tipo de risco envolvido. No leilão judicial, conduzido em processo e regido pelos arts. 879 e seguintes do Código de Processo Civil, a arrematação, uma vez homologada e expedida a carta, é considerada perfeita e acabada, o que garante maior estabilidade jurídica. Já nos leilões extrajudiciais, normalmente realizados com base na Lei nº 9.514/1997 (alienação fiduciária), o arrematante deve verificar se todos os procedimentos legais foram respeitados, especialmente a intimação pessoal do devedor fiduciante, cuja ausência pode gerar nulidade do leilão.

Outro ponto fundamental é a situação jurídica do imóvel. A leitura atenta da matrícula é indispensável para identificar eventuais gravames, penhoras, usufrutos, indisponibilidades e ônus reais. Embora a arrematação judicial seja uma forma de aquisição originária, o que, em regra, extingue gravames anteriores, existem exceções que podem ser previstas no edital ou decorrer de obrigações específicas. Por isso, o exame do edital é tão importante quanto a análise da matrícula: é nele que constam as condições do leilão, prazos, comissão do leiloeiro, existência de débitos, ocupação do imóvel e outras informações essenciais.

Em relação aos débitos vinculados ao imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o arrematante não responde por tributos anteriores à alienação, mesmo que o edital preveja o contrário. Já as despesas condominiais, por possuírem natureza propter rem, podem ser cobradas do novo proprietário quando expressamente indicadas no edital. Por isso, é recomendável verificar e estimar previamente esses valores antes de decidir pela arrematação, incorporando-os ao planejamento financeiro da aquisição.

A vistoria técnica do imóvel, quando possível, também é uma medida prudente. Muitos leilões não permitem o acesso prévio ao bem, o que aumenta a necessidade de reservas financeiras para eventual desocupação e para eventuais reparos ou regularizações. Do ponto de vista urbanístico, é importante verificar se o imóvel está regular perante o município, se há notificações, autuações ou pendências ambientais, especialmente em áreas comerciais e industriais.

Na etapa do lance, o interessado deve ter clareza sobre sua capacidade de pagamento e os prazos previstos no edital. Em leilões judiciais, após o lance vencedor, o pagamento e a comissão do leiloeiro devem ser quitados dentro do prazo fixado, sob pena de perda da arrematação. Nos extrajudiciais, há regras próprias para o primeiro e o segundo leilão, inclusive quanto ao valor mínimo aceito, conforme o art. 27 da Lei 9.514/1997.

O sucesso em uma aquisição de imóvel em leilão depende da mesma seriedade e profundidade de uma due diligence tradicional. A leitura do edital e da matrícula, a verificação de débitos e processos em nome do antigo proprietário, a projeção dos custos de desocupação e a conferência das formalidades legais são medidas indispensáveis para evitar surpresas. O arrematante diligente transforma o que seria um risco em uma oportunidade segura e juridicamente sustentável.

27/10/2025