Alienação fiduciária de imóveis exige cuidados na constituição da garantia
A alienação fiduciária de imóveis é uma modalidade de garantia muito utilizada em operações de financiamento imobiliário e em contratos empresariais que envolvem obrigações de maior valor. Por meio dela, o devedor (chamado de fiduciante) transfere ao credor (chamado de fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação da dívida.
Na prática, o imóvel passa a servir como garantia da obrigação assumida, enquanto o devedor permanece, em regra, na posse direta do bem. Com o pagamento integral da dívida, a propriedade plena retorna ao devedor. Em caso de inadimplemento, porém, o credor pode adotar o procedimento legal para consolidação da propriedade em seu nome, observadas as etapas previstas na legislação.
Essa estrutura torna a alienação fiduciária um instrumento importante para o mercado imobiliário, pois oferece maior segurança às operações de crédito e pode permitir a recuperação mais eficiente do valor devido. Ao mesmo tempo, sua utilização exige atenção jurídica desde a negociação inicial, especialmente porque eventuais falhas na constituição da garantia podem gerar discussões futuras sobre validade, eficácia e execução do contrato.
Entre os principais cuidados estão a análise da matrícula do imóvel, a verificação de ônus, averbações, indisponibilidades ou restrições, a identificação correta das partes, a descrição precisa da obrigação garantida, o valor da dívida, os encargos incidentes, as condições de pagamento e as hipóteses de vencimento antecipado. Também é indispensável que o contrato seja levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, pois é o registro que confere eficácia real à garantia perante terceiros.
Outro ponto que merece atenção é a forma como o contrato disciplina as consequências da mora. A recente decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo, reforçou a importância da observância dos prazos e procedimentos legais em contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. O Tribunal definiu que, após a Lei nº 13.465/2017, quando a propriedade já foi consolidada em nome do credor e a mora não foi purgada, o devedor passa a ter apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/1997.
A decisão evidencia que a alienação fiduciária de imóveis não deve ser tratada apenas como uma cláusula contratual padrão. A correta estruturação da garantia, a análise documental prévia e o acompanhamento jurídico da operação são medidas essenciais para reduzir riscos, proteger as partes envolvidas e conferir maior segurança jurídica ao financiamento imobiliário ou à obrigação garantida.
01/06/2026
