Reajuste anual de aluguel e o que deve ser revisado em dezembro
O reajuste anual do aluguel é uma prática comum nos contratos de locação e costuma gerar dúvidas tanto para locadores quanto para locatários, especialmente no encerramento do ano. Dezembro é um período estratégico para revisar contratos vigentes, verificar a correção dos índices aplicados e avaliar se as cláusulas contratuais continuam adequadas à realidade econômica e jurídica das partes, com reflexos diretos para o início de 2026.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, autoriza o reajuste do valor do aluguel desde que exista previsão expressa no contrato. Esse reajuste, em regra, ocorre anualmente e tem como finalidade preservar o valor real da locação frente à inflação. Para isso, as partes costumam adotar índices como o IGP-M, o IPCA ou outros indicadores econômicos previamente definidos, sendo indispensável o respeito ao intervalo mínimo de 12 meses entre os reajustes.
Nos últimos anos, a oscilação dos índices de correção, especialmente do IGP-M, reforçou a necessidade de atenção redobrada. Embora o índice pactuado deva ser respeitado, a jurisprudência tem admitido a revisão judicial do valor do aluguel quando a aplicação automática do reajuste gera desequilíbrio relevante ou onerosidade excessiva para uma das partes, com fundamento nos artigos 317 e 478 do Código Civil. Essa possibilidade, no entanto, depende sempre da análise concreta do contrato e do contexto econômico, não sendo automática.
É importante ressaltar que a jurisprudência, embora admita a revisão, exige a comprovação efetiva do desequilíbrio contratual e da onerosidade excessiva. O locatário que busca a revisão judicial deve demonstrar que o reajuste tornou a prestação desproporcional, afetando a base econômica do negócio. A simples variação do índice, por si só, pode não ser considerada suficiente pelos tribunais se não houver prova do impacto concreto no contrato.
Além do índice de reajuste, dezembro é o momento adequado para revisar outros pontos sensíveis do contrato de locação. É recomendável conferir a data correta de aplicação do reajuste, a forma de comunicação entre as partes, a existência de cláusulas de renúncia à revisão judicial, as regras de prorrogação automática e as penalidades previstas em caso de inadimplemento. Em contratos comerciais, também merece atenção a compatibilidade do valor do aluguel com a realidade do mercado e com a atividade econômica efetivamente exercida no imóvel.
Outro fator que passa a integrar o planejamento para 2026 é o contexto de transição decorrente da reforma do sistema tributário brasileiro. Embora a CBS e o IBS ainda não sejam objeto de cobrança efetiva nesse ano, 2026 marca o início da fase de adaptação ao novo modelo, com a implementação de obrigações acessórias, ajustes operacionais e exigências de adequação cadastral e documental. Esse ambiente de transição tende a influenciar o planejamento financeiro e estratégico de empresas locatárias, especialmente em contratos de locação comercial.
Ainda que o reajuste do aluguel continue condicionado ao índice contratual, esse cenário pode impactar negociações, pedidos de revisão, prorrogações contratuais e a redefinição de condições econômicas, à medida que locadores e locatários passam a considerar riscos e custos futuros. Para locadores, sobretudo aqueles que exploram a locação como atividade econômica, o período de adaptação reforça a importância de avaliar a estrutura contratual vigente, o equilíbrio da relação locatícia e a previsibilidade do contrato no médio e longo prazo.
A revisão cuidadosa do contrato de locação em dezembro permite que as partes iniciem 2026 com maior previsibilidade, segurança jurídica e equilíbrio econômico. Trata-se de uma medida preventiva que contribui para relações locatícias mais estáveis, reduz o risco de conflitos e assegura que o reajuste anual seja aplicado de forma compatível com a legislação, a jurisprudência e o contexto econômico atual.
18/12/2025
