Benfeitorias em imóveis alugados exigem atenção às cláusulas do contrato
Obras e investimentos feitos em imóveis alugados podem gerar controvérsias no encerramento da locação, especialmente quando o contrato não define com clareza quem arcará com os custos e se haverá direito à indenização. Em decisão recente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, conforme o contexto da contratação, uma cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias também pode abranger acessões, isto é, novas construções incorporadas ao imóvel.
O entendimento foi adotado no REsp 1.899.963/SP, julgado por maioria. O caso envolvia a locação comercial de um terreno vazio para a exploração de atividade desportiva. Para viabilizar o negócio, o locatário realizou a terraplanagem do terreno e construiu quadra poliesportiva, vestiários, loja, depósito, sala de controle e sanitários. O contrato previa, porém, que ele não teria direito à indenização nem à retenção do imóvel por quaisquer benfeitorias, inclusive as necessárias, que ficariam incorporadas ao bem.
Ao término da relação contratual, o locatário buscou indenização pelas obras, sustentando que se tratava de acessões, e não de simples benfeitorias. A distinção jurídica é relevante: enquanto as benfeitorias conservam, melhoram o uso ou tornam mais agradável um bem já existente, as acessões representam a criação de algo novo que se incorpora ao imóvel, como uma edificação.
Por três votos a dois, a Quarta Turma negou o pedido. Para a maioria, o contrato deveria ser interpretado à luz da boa-fé, dos usos do mercado imobiliário e das circunstâncias concretas da locação. Como as partes sabiam, desde o início, que o terreno estava vazio e que seria necessário construir para desenvolver a atividade empresarial, o termo “benfeitorias” foi compreendido em sentido amplo, alcançando também as novas edificações.
A decisão também valorizou a autonomia privada e a intervenção mínima na revisão dos contratos. Segundo o entendimento vencedor, afastar a cláusula apenas com base na distinção técnica entre benfeitorias e acessões alteraria a estrutura econômica livremente pactuada pelas partes.
A Lei do Inquilinato permite que o contrato estabeleça regra diferente da prevista em lei. Na ausência de disposição expressa, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário são indenizáveis, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis também podem ser indenizadas quando autorizadas. Nessas hipóteses, em regra, pode haver direito de retenção. O STJ já consolidou, na Súmula 335, a validade da cláusula que afasta tanto a indenização quanto o direito de retenção.
O novo julgamento não significa, contudo, que toda cláusula de renúncia alcançará automaticamente qualquer construção. A decisão foi baseada nas particularidades do caso e no conteúdo do contrato. Por isso, a redação do instrumento, a finalidade da locação, o conhecimento prévio das obras e a distribuição dos riscos são elementos fundamentais para definir os direitos e as obrigações das partes.
Antes de iniciar uma reforma, ampliação ou nova edificação em um imóvel alugado, é recomendável verificar se o contrato prevê autorização prévia, responsabilidade por licenças e despesas, incorporação das obras ao imóvel, critérios de indenização, amortização do investimento, retirada de estruturas e restauração do bem, além de eventual direito de retenção. Em projetos relevantes, essas condições devem ser negociadas por escrito, inclusive por meio de aditivo contratual.
Para o locador, o detalhamento reduz o risco de disputas e de despesas inesperadas. Para o locatário, permite avaliar se o prazo da locação, o valor do aluguel e as demais contrapartidas justificam um investimento que poderá permanecer no imóvel sem ressarcimento. A análise jurídica do contrato antes do início das obras é, portanto, uma medida essencial para dar segurança ao negócio.
24/09/2026
