Operações Imobiliárias – Calabria & Villa Gonzalez

Carregadores para veículos elétricos em condomínios: quais são os direitos e as responsabilidades dos moradores?

A expansão dos veículos elétricos trouxe novas questões para os condomínios residenciais e comerciais, especialmente sobre a instalação de estações de recarga em vagas privativas. No Estado de São Paulo, a Lei Estadual nº 18.403, de 18 de fevereiro de 2026, regulamenta a matéria, assegurando ao condômino o direito de instalar o equipamento às suas expensas, desde que respeitadas as normas técnicas e de segurança.

O que estabelece a Lei nº 18.403/2026?

A legislação aplica-se a edificações residenciais e comerciais paulistas e condiciona a instalação de estações de recarga individuais ao cumprimento de quatro requisitos:

– Compatibilidade com a carga elétrica da unidade autônoma.

– Conformidade com as normas da distribuidora local de energia elétrica e da ABNT.

– Instalação realizada por profissional habilitado, com emissão de ART ou RRT.

– Comunicação formal prévia à administração do condomínio.

Quais são as responsabilidades do morador e do condomínio?

Além de arcar integralmente com os custos do equipamento e da execução do serviço por profissional habilitado, cabe ao morador realizar a notificação prévia à administração do prédio.

Por sua vez, a convenção condominial poderá estabelecer regras referentes à forma dessa comunicação, aos padrões técnicos adotados e à responsabilização do usuário por eventuais danos ou pelo consumo de energia.

O condomínio pode impedir a instalação?

A convenção não poderá proibir a instalação da estação de recarga sem uma justificativa técnica ou de segurança devidamente fundamentada e documentada. Caso ocorra recusa imotivada ou discriminatória, o condômino poderá apresentar representação junto aos órgãos públicos competentes.

E quanto aos novos empreendimentos imobiliários?

Projetos aprovados após a entrada em vigor da lei devem prever, em seus sistemas elétricos, capacidade mínima de suporte para a futura instalação de carregadores por condôminos ou usuários. A regulamentação técnica dessa obrigação será definida por ato do Poder Executivo.

O que muda na prática?

A nova legislação estabelece parâmetros claros para harmonizar o direito individual de instalação de estações de recarga em vagas privativas com as exigências técnicas e de segurança do conjunto da edificação.

25/08/2026

25 de agosto de 2026/por calabria

Operações Imobiliárias

Airbnb em condomínios residenciais exige atenção à convenção e aprovação dos condôminos

O uso de imóveis residenciais para estadias de curta duração, por meio de plataformas digitais como o Airbnb, voltou ao centro das discussões condominiais após decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O STJ definiu que a oferta de unidade em condomínio residencial para estadias curtas e sucessivas depende de autorização do condomínio, quando essa forma de uso representar alteração da destinação residencial do empreendimento. Para isso, é necessária aprovação em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos.

A decisão trata de uma questão cada vez mais frequente em condomínios: até que ponto o proprietário pode explorar economicamente sua unidade sem afetar a finalidade do edifício, a segurança, o sossego e a rotina dos demais moradores?

Segundo o entendimento firmado, as estadias intermediadas por plataformas digitais não se enquadram automaticamente como locação residencial nem como hotelaria. A análise deve considerar a forma de utilização do imóvel, especialmente quando há alta rotatividade de pessoas, curta permanência dos usuários e exploração econômica recorrente.

O ponto central está na destinação do condomínio. Se a convenção prevê uso residencial, as unidades devem respeitar essa finalidade. A mudança dessa destinação, conforme o Código Civil, exige deliberação qualificada dos condôminos.

Na prática, condomínios que enfrentam esse tipo de situação devem revisar sua convenção, avaliar as regras internas e deliberar de forma clara em assembleia. Já proprietários que pretendem disponibilizar seus imóveis em plataformas de curta duração precisam verificar previamente se essa utilização é compatível com as normas condominiais

03/07/2026

3 de julho de 2026/por calabria

Operações Imobiliárias

Alienação fiduciária de imóveis exige cuidados na constituição da garantia

A alienação fiduciária de imóveis é uma modalidade de garantia muito utilizada em operações de financiamento imobiliário e em contratos empresariais que envolvem obrigações de maior valor. Por meio dela, o devedor (chamado de fiduciante) transfere ao credor (chamado de fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação da dívida.

Na prática, o imóvel passa a servir como garantia da obrigação assumida, enquanto o devedor permanece, em regra, na posse direta do bem. Com o pagamento integral da dívida, a propriedade plena retorna ao devedor. Em caso de inadimplemento, porém, o credor pode adotar o procedimento legal para consolidação da propriedade em seu nome, observadas as etapas previstas na legislação.

Essa estrutura torna a alienação fiduciária um instrumento importante para o mercado imobiliário, pois oferece maior segurança às operações de crédito e pode permitir a recuperação mais eficiente do valor devido. Ao mesmo tempo, sua utilização exige atenção jurídica desde a negociação inicial, especialmente porque eventuais falhas na constituição da garantia podem gerar discussões futuras sobre validade, eficácia e execução do contrato.

Entre os principais cuidados estão a análise da matrícula do imóvel, a verificação de ônus, averbações, indisponibilidades ou restrições, a identificação correta das partes, a descrição precisa da obrigação garantida, o valor da dívida, os encargos incidentes, as condições de pagamento e as hipóteses de vencimento antecipado. Também é indispensável que o contrato seja levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, pois é o registro que confere eficácia real à garantia perante terceiros.

Outro ponto que merece atenção é a forma como o contrato disciplina as consequências da mora. A recente decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo, reforçou a importância da observância dos prazos e procedimentos legais em contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. O Tribunal definiu que, após a Lei nº 13.465/2017, quando a propriedade já foi consolidada em nome do credor e a mora não foi purgada, o devedor passa a ter apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

A decisão evidencia que a alienação fiduciária de imóveis não deve ser tratada apenas como uma cláusula contratual padrão. A correta estruturação da garantia, a análise documental prévia e o acompanhamento jurídico da operação são medidas essenciais para reduzir riscos, proteger as partes envolvidas e conferir maior segurança jurídica ao financiamento imobiliário ou à obrigação garantida.

01/06/2026

1 de junho de 2026/por calabria

Operações Imobiliárias

Aluguel por temporada no verão: direitos e obrigações de locadores e hóspedes

O aluguel por temporada é uma modalidade expressamente prevista na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que o define como a locação destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias, conforme dispõe o artigo 48. Esse tipo de locação se intensifica no período de verão e, justamente por isso, costuma gerar dúvidas e conflitos quando direitos e deveres não estão claramente definidos.

A própria Lei do Inquilinato autoriza que, na locação por temporada, o aluguel e os encargos sejam pagos de forma antecipada, desde que essa condição esteja prevista no contrato, nos termos do artigo 49. Ainda que a contratação seja realizada por plataformas digitais, o contrato escrito continua sendo o principal instrumento de segurança jurídica, pois registra o período da locação, valores, regras de cancelamento, limites de ocupação e responsabilidades das partes.

Ao locador, a legislação impõe deveres claros. O artigo 22 da Lei nº 8.245/1991 estabelece a obrigação de entregar o imóvel em condições de uso e mantê-lo assim durante a locação. Esse dever é reforçado pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que prevê a responsabilidade do proprietário por vícios ou defeitos que impeçam o uso normal do imóvel. Caso haja divergência relevante entre o imóvel anunciado e o efetivamente entregue, pode haver responsabilização contratual e indenização por perdas e danos. Por isso, a vistoria de entrada e saída, acompanhada de registros fotográficos e inventário, é fundamental.

Em contrapartida, o locador tem o direito de exigir o pagamento do valor ajustado, aplicar multas contratuais e reter valores de caução para reparação de danos comprovados. O Código Civil, em seus artigos 389 e 927, ampara a reparação de prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual ou do uso inadequado do imóvel.

Ao hóspede, também cabem deveres legais. O artigo 23 da Lei do Inquilinato impõe a obrigação de utilizar o imóvel conforme o contrato, conservá-lo e devolvê-lo no estado em que foi recebido, ressalvado o desgaste natural. Excesso de pessoas, festas, barulho e uso indevido do imóvel configuram descumprimento contratual e podem gerar cobrança de multas, indenização por danos e até rescisão antecipada.

No âmbito condominial, a Lei nº 4.591/1964 e o Código Civil, especialmente o artigo 1.336, autorizam a aplicação de penalidades ao ocupante que descumpre normas de convivência, o que é recorrente em locações por temporada durante o verão. Multas por barulho excessivo, uso irregular de áreas comuns e perturbação da vizinhança podem ser legalmente imputadas ao responsável pelo imóvel.

Além disso, dependendo da forma de oferta e intermediação, a relação pode atrair a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), especialmente quando houver oferta pública, expectativa legítima criada ao consumidor e assimetria de informações. Nesses casos, princípios como transparência, informação adequada e boa-fé ganham ainda mais relevância.

Em períodos de alta temporada, conflitos relacionados a cancelamento, reembolso, danos ao imóvel e descumprimento de regras se tornam mais frequentes. A experiência prática demonstra que contratos bem redigidos, regras objetivas, registros documentais e comunicação clara reduzem significativamente o risco de litígios. O aluguel por temporada pode ser seguro e vantajoso, desde que as partes observem os limites legais e atuem com boa-fé.

16/01/2026

16 de janeiro de 2026/por calabria

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