A proteção registral na aquisição de imóveis por empresas
A realização de negócios imobiliários por pessoas jurídicas demanda rigor na verificação de titularidade e gravames para garantir a estabilidade do patrimônio adquirido. As informações registradas ou averbadas na matrícula do imóvel representam o elemento central para a segurança jurídica da operação e para a tutela do adquirente de boa-fé.
Essa dinâmica fundamenta-se no princípio da concentração dos atos na matrícula, que estabelece que os atos jurídicos relevantes, constrições e pendências processuais que recaiam sobre o bem devem estar formalmente inseridos na matrícula. A publicidade registral confere eficácia perante terceiros (erga omnes). Dessa forma, a constrição que não conste averbada na matrícula não produz presunção de conhecimento contra a empresa adquirente.
Esse entendimento é consolidado pela Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que define expressamente: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.” Nos termos dos precedentes do tribunal, a mera existência de execução ou a citação válida do vendedor não bastam para configurar automaticamente o conluio fraudulento. Caso a penhora não tenha sido inscrita no cartório imobiliário competente, a boa-fé da adquirente presume-se, cabendo ao credor o ônus de provar que a empresa compradora tinha ciência da constrição ou agiu de má-fé.
Em razão dessas diretrizes, a realização de uma análise registral prévia e minuciosa antes da celebração da compra é indispensável para a governança das empresas. O exame da certidão da matrícula permite constatar a inexistência de penhoras, arrestos ou gravames vigentes, consolidando formalmente a posição de boa-fé da pessoa jurídica na transação e assegurando os meios cabíveis para a defesa da posse e do domínio.
Por outro lado, a proteção conferida à empresa compradora não é absoluta e possui limites bem delineados. Essa blindagem cessa quando restar comprovada a má-fé da adquirente na transação ou nas hipóteses em que a ineficácia do negócio decorra de situações expressamente previstas em lei. Por essa razão, a análise técnica das certidões e dos atos constantes na matrícula permanece como o procedimento formal essencial para afastar riscos e resguardar a validade da operação.
03/11/2026
