Na compra e venda de imóveis, “seguro morreu de velho” (Dra. Fernanda C. Villa Gonzalez – Calábria & Villa Gonzalez Advogados Associados).

Este é um provérbio que data de séculos, mas continua cada vez mais atual.

Em momentos de juros baixos, há uma tendência de se investir em imóveis. Prova disso é que o número de financiamentos de imóveis no Brasil, em junho de 2021, bateu todos os recordes de volume nominal mensal desde 1994, segundo a Abecip. ^([1])

E este é um investimento seguro, juridicamente falando?

A primeira advertência que costumo fazer àqueles que me consultam a respeito, é que não existe negócio 100% seguro. No caso dos imóveis, mesmo se adotadas todas as medidas necessárias para a segurança da aquisição, há algumas situações que podem comprometer o negócio e levar à perda do bem adquirido.

Exceções à parte, inúmeras providências podem e devem ser adotadas pelo comprador para conferir segurança jurídica à compra de um imóvel.

O comprador deve analisar a “vida pregressa” do vendedor, de modo a verificar se ele pode se desfazer daquele bem sem prejuízo de seus credores. Isto é, se aquele vendedor não está insolvente – situação da pessoa que possui mais dívidas do que o seu poder econômico de saldá-las. E esta análise se faz a partir da pesquisa da existência de débitos e de processos judiciais capazes de levá-lo à insolvência.

Mais que isso, um fator de extrema importância, e que é desconhecido por grande parte dos pretensos compradores, é que deve ser analisada a solvência não apenas do(s) vendedor(es), mas de todas as pessoas que foram proprietárias do imóvel nos últimos cinco anos.

É muito comum a transferência da titularidade de um bem imóvel para terceiros, na tentativa de esconder a inexistência de certidões negativas do verdadeiro proprietário. O comprador extrai todas as certidões apenas do último dono e acaba sendo vítima da fraude.

Na compra de um imóvel pertencente a sócio de pessoas jurídicas, é imprescindível também a análise da solvência de todas as suas empresas. Isto porque alguns débitos da pessoa jurídica podem ser redirecionados aos seus sócios, a exemplo de dívidas de natureza trabalhista, fiscal, débitos decorrentes de fraude, de desvio de finalidade, entre outros.

Estes são alguns dos deveres a serem observados pelo comprador, para que ele seja considerado terceiro adquirente de boa-fé, conforme se extrai da interpretação da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça.

A adoção das medidas necessárias à análise da segurança jurídica da compra de um imóvel é uma necessidade, não uma escolha. E, por falar em provérbios, depois não adianta chorar pelo leite derramado.

⁽[1]⁾ Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

Fonte – Dra. Fernanda C. Villa Gonzalez – Calábria & Villa Gonzalez Advogados Associados