{"id":20869,"date":"2026-09-24T09:17:53","date_gmt":"2026-09-24T12:17:53","guid":{"rendered":"https:\/\/calabriabr.com.br\/?p=20869"},"modified":"2026-09-24T09:17:53","modified_gmt":"2026-09-24T12:17:53","slug":"benfeitorias-em-imoveis-alugados-exigem-atencao-as-clausulas-do-contrato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/calabriabr.com.br\/en\/benfeitorias-em-imoveis-alugados-exigem-atencao-as-clausulas-do-contrato\/","title":{"rendered":"Benfeitorias em im\u00f3veis alugados exigem aten\u00e7\u00e3o \u00e0s cl\u00e1usulas do contrato"},"content":{"rendered":"

Obras e investimentos feitos em im\u00f3veis alugados podem gerar controv\u00e9rsias no encerramento da loca\u00e7\u00e3o, especialmente quando o contrato n\u00e3o define com clareza quem arcar\u00e1 com os custos e se haver\u00e1 direito \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o. Em decis\u00e3o recente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) entendeu que, conforme o contexto da contrata\u00e7\u00e3o, uma cl\u00e1usula de ren\u00fancia \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o por benfeitorias tamb\u00e9m pode abranger acess\u00f5es, isto \u00e9, novas constru\u00e7\u00f5es incorporadas ao im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

O entendimento foi adotado no REsp 1.899.963\/SP, julgado por maioria. O caso envolvia a loca\u00e7\u00e3o comercial de um terreno vazio para a explora\u00e7\u00e3o de atividade desportiva. Para viabilizar o neg\u00f3cio, o locat\u00e1rio realizou a terraplanagem do terreno e construiu quadra poliesportiva, vesti\u00e1rios, loja, dep\u00f3sito, sala de controle e sanit\u00e1rios. O contrato previa, por\u00e9m, que ele n\u00e3o teria direito \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o nem \u00e0 reten\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel por quaisquer benfeitorias, inclusive as necess\u00e1rias, que ficariam incorporadas ao bem.<\/span><\/p>\n

Ao t\u00e9rmino da rela\u00e7\u00e3o contratual, o locat\u00e1rio buscou indeniza\u00e7\u00e3o pelas obras, sustentando que se tratava de acess\u00f5es, e n\u00e3o de simples benfeitorias. A distin\u00e7\u00e3o jur\u00eddica \u00e9 relevante: enquanto as benfeitorias conservam, melhoram o uso ou tornam mais agrad\u00e1vel um bem j\u00e1 existente, as acess\u00f5es representam a cria\u00e7\u00e3o de algo novo que se incorpora ao im\u00f3vel, como uma edifica\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Por tr\u00eas votos a dois, a Quarta Turma negou o pedido. Para a maioria, o contrato deveria ser interpretado \u00e0 luz da boa-f\u00e9, dos usos do mercado imobili\u00e1rio e das circunst\u00e2ncias concretas da loca\u00e7\u00e3o. Como as partes sabiam, desde o in\u00edcio, que o terreno estava vazio e que seria necess\u00e1rio construir para desenvolver a atividade empresarial, o termo \u201cbenfeitorias\u201d foi compreendido em sentido amplo, alcan\u00e7ando tamb\u00e9m as novas edifica\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o tamb\u00e9m valorizou a autonomia privada e a interven\u00e7\u00e3o m\u00ednima na revis\u00e3o dos contratos. Segundo o entendimento vencedor, afastar a cl\u00e1usula apenas com base na distin\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica entre benfeitorias e acess\u00f5es alteraria a estrutura econ\u00f4mica livremente pactuada pelas partes.<\/span><\/p>\n

A Lei do Inquilinato permite que o contrato estabele\u00e7a regra diferente da prevista em lei. Na aus\u00eancia de disposi\u00e7\u00e3o expressa, as benfeitorias necess\u00e1rias realizadas pelo locat\u00e1rio s\u00e3o indeniz\u00e1veis, ainda que n\u00e3o autorizadas pelo locador, e as \u00fateis tamb\u00e9m podem ser indenizadas quando autorizadas. Nessas hip\u00f3teses, em regra, pode haver direito de reten\u00e7\u00e3o. O STJ j\u00e1 consolidou, na S\u00famula 335, a validade da cl\u00e1usula que afasta tanto a indeniza\u00e7\u00e3o quanto o direito de reten\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

O novo julgamento n\u00e3o significa, contudo, que toda cl\u00e1usula de ren\u00fancia alcan\u00e7ar\u00e1 automaticamente qualquer constru\u00e7\u00e3o. A decis\u00e3o foi baseada nas particularidades do caso e no conte\u00fado do contrato. Por isso, a reda\u00e7\u00e3o do instrumento, a finalidade da loca\u00e7\u00e3o, o conhecimento pr\u00e9vio das obras e a distribui\u00e7\u00e3o dos riscos s\u00e3o elementos fundamentais para definir os direitos e as obriga\u00e7\u00f5es das partes.<\/span><\/p>\n

Antes de iniciar uma reforma, amplia\u00e7\u00e3o ou nova edifica\u00e7\u00e3o em um im\u00f3vel alugado, \u00e9 recomend\u00e1vel verificar se o contrato prev\u00ea autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via, responsabilidade por licen\u00e7as e despesas, incorpora\u00e7\u00e3o das obras ao im\u00f3vel, crit\u00e9rios de indeniza\u00e7\u00e3o, amortiza\u00e7\u00e3o do investimento, retirada de estruturas e restaura\u00e7\u00e3o do bem, al\u00e9m de eventual direito de reten\u00e7\u00e3o. Em projetos relevantes, essas condi\u00e7\u00f5es devem ser negociadas por escrito, inclusive por meio de aditivo contratual.<\/span><\/p>\n

Para o locador, o detalhamento reduz o risco de disputas e de despesas inesperadas. Para o locat\u00e1rio, permite avaliar se o prazo da loca\u00e7\u00e3o, o valor do aluguel e as demais contrapartidas justificam um investimento que poder\u00e1 permanecer no im\u00f3vel sem ressarcimento. A an\u00e1lise jur\u00eddica do contrato antes do in\u00edcio das obras \u00e9, portanto, uma medida essencial para dar seguran\u00e7a ao neg\u00f3cio.<\/span><\/p>\n

24\/09\/2026<\/span><\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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