Aquisição de imóveis em leilão e os cuidados jurídicos antes de arrematar

A compra de imóveis em leilão é uma oportunidade de investimento que pode oferecer valores bastante atrativos, mas também exige atenção redobrada a detalhes jurídicos. A análise prévia e minuciosa do bem, da documentação e do procedimento de leilão é o que diferencia um bom negócio de um passivo jurídico e financeiro.

Antes de qualquer lance, é essencial compreender se o leilão é judicial ou extrajudicial, pois isso define o tipo de risco envolvido. No leilão judicial, conduzido em processo e regido pelos arts. 879 e seguintes do Código de Processo Civil, a arrematação, uma vez homologada e expedida a carta, é considerada perfeita e acabada, o que garante maior estabilidade jurídica. Já nos leilões extrajudiciais, normalmente realizados com base na Lei nº 9.514/1997 (alienação fiduciária), o arrematante deve verificar se todos os procedimentos legais foram respeitados, especialmente a intimação pessoal do devedor fiduciante, cuja ausência pode gerar nulidade do leilão.

Outro ponto fundamental é a situação jurídica do imóvel. A leitura atenta da matrícula é indispensável para identificar eventuais gravames, penhoras, usufrutos, indisponibilidades e ônus reais. Embora a arrematação judicial seja uma forma de aquisição originária, o que, em regra, extingue gravames anteriores, existem exceções que podem ser previstas no edital ou decorrer de obrigações específicas. Por isso, o exame do edital é tão importante quanto a análise da matrícula: é nele que constam as condições do leilão, prazos, comissão do leiloeiro, existência de débitos, ocupação do imóvel e outras informações essenciais.

Em relação aos débitos vinculados ao imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o arrematante não responde por tributos anteriores à alienação, mesmo que o edital preveja o contrário. Já as despesas condominiais, por possuírem natureza propter rem, podem ser cobradas do novo proprietário quando expressamente indicadas no edital. Por isso, é recomendável verificar e estimar previamente esses valores antes de decidir pela arrematação, incorporando-os ao planejamento financeiro da aquisição.

A vistoria técnica do imóvel, quando possível, também é uma medida prudente. Muitos leilões não permitem o acesso prévio ao bem, o que aumenta a necessidade de reservas financeiras para eventual desocupação e para eventuais reparos ou regularizações. Do ponto de vista urbanístico, é importante verificar se o imóvel está regular perante o município, se há notificações, autuações ou pendências ambientais, especialmente em áreas comerciais e industriais.

Na etapa do lance, o interessado deve ter clareza sobre sua capacidade de pagamento e os prazos previstos no edital. Em leilões judiciais, após o lance vencedor, o pagamento e a comissão do leiloeiro devem ser quitados dentro do prazo fixado, sob pena de perda da arrematação. Nos extrajudiciais, há regras próprias para o primeiro e o segundo leilão, inclusive quanto ao valor mínimo aceito, conforme o art. 27 da Lei 9.514/1997.

O sucesso em uma aquisição de imóvel em leilão depende da mesma seriedade e profundidade de uma due diligence tradicional. A leitura do edital e da matrícula, a verificação de débitos e processos em nome do antigo proprietário, a projeção dos custos de desocupação e a conferência das formalidades legais são medidas indispensáveis para evitar surpresas. O arrematante diligente transforma o que seria um risco em uma oportunidade segura e juridicamente sustentável.

27/10/2025